城市成长管理政策对住房价格的影响机制与政策绩效评价研究

在获得中国家庭动态调查数据和各典型城市土地出让与住房交易数据的基础上，对既有城市成长管理政策进行分类，分析各类政策与住房市场价格波动之间的关系，并与美国等其他国家进行比较研究；借鉴并拓展拉姆齐模型和经典城市经济学模型，尝试构建考虑中国行政管理特质、城市化特征，符合中国现实条件的城市成长管理政策影响模型，来探寻成长管理政策对住房价格影响的机理、作用强度、传导模式及对宏观经济的影响；利用政策模拟的方法来定量评价空间约束型、成本差异型、基础设施导向型等不同类型成长管理政策的效度、优劣和组合可能，根据政策绩效评价研究提出相关政策建议。研究提出构建成长管理政策影响模型，将推动宏观管理理论和城市经济理论的发展，具有理论研究的前沿性；从成长管理政策的视角研究住房价格波动，对出台稳定住房价格的政策、缩小贫富差距、减低房地产经济泡沫，促进经济健康成长具有重要的实际应用价值。

近年来，我国住房市场发展迅猛，但部分城市出现了房价的过快上涨，泡沫隐忧显现。城市成长管理政策作为调控城市发展的重要政策工具，对城市空间成长起到了调整、引导、纾解的作用。近年来，除一般意义的城市规划工具之外，成长管理政策主要使用了市场准入（限购）、城市公共品投资引导、产权明晰及增值收益厘清等手段对住房市场予以调控，同时，各方正在反复论证物业税的征缴。. 本研究亦在上述背景下展开，（1）对成长管理政策的总体有效性进行了梳理。一方面对城市成长管理政策对住房市场的影响机制进行了总结，另一方面也对最新的城市成长管理与城市边缘区土地增值收益分配问题进行了综述研究。在此基础上，对基础设施类和公共服务类投资的有效性进行了专项比较研究，发现伴随着公共投资的累计，通过基础设施投资引导城市空间成长的路径有效性逐步减低，应当逐步改进为向城市公共产品投资。（2）构建了限购与住房价格波动的理论模型，并根据2010-2012年全国城市限购状况进行了跟踪研究，发现限购政策有效但后续政策必须尽早明晰，否则预期的不断改变将增大市场波动。（3）对市场风险进行了相关研究，根据对北京市售租比的计算发现目前住房价格有偏离均衡的态势。（4）考虑到中国城市化水平已超过50%，老龄化与住房泡沫共生等现象与其他国家的住房市场泡沫有相似性，故对日本的成长管理政策（及其他相关政策）及其有效性进行了梳理，突出研究了公共产品对城市土地价格的相关影响，为老龄人口服务的专项设施对城市土地价格影响巨大，其中老年福利机构和老年护理机构显示出完全不同的影响格局。（5）对与物业税关联密切的区域间税收竞争问题进行了初步探讨。.研究发现，城市成长管理政策的使用应当更加灵活；可以更多导入市场化手段解决行政管理的相关问题；物业税应当尽快提上议事日程；面向老龄化的城市设施建设应当出台分类政策，予以筹谋；下一阶段的城市成长管理重点将是城市品质的提升而不仅仅是城市用地数量的提高。截至2013年底，共发表论文4篇，已投稿3篇，在研3篇。. 研究为住房政策调整提供了一些有益的思路。但是，伴随着“新型城市化”的推进，一些基于城市等级，城市内部空间结构递进，构建城乡统一建设用地市场等尚有待进一步研究。