我国住房市场信息传递与资源配置效率的理论模型与仿真评价

从信息经济学角度研究住房市场是国际研究热点之一。目前我国住房市场信息传递机制不顺畅，经纪服务业运行机制不合理，居民的住房需求与住房消费匹配程度低，市场资源不能得到有效配置。本课题基于信息成本和市场效率理论，建立从微观信息传递效率到宏观资源配置效率的住房市场效率研究体系。重点在微观层面针对购房者、售房人、开发企业、经纪人等市场参与者进行计量经济学模型分析，进而建立包含整个住房一级市场和二级市场的系统仿真模型，运用多代理人技术，模拟当前市场条件下的资源配置均衡结果，对现有制度体系进行评价。本课题还将寻找提高信息传递效率和资源配置效率的市场机制，评价引入买方代理和MLS系统对改善购房者的信息劣势地位、加快买卖双方匹配速率的作用，为政府制定提高信息传递效率的有效措施提供理论支持和评估工具，进而达到拓展居民住房消费、促进住房市场高效运行的最终目的。

从信息传递过程中的搜寻成本和交易人行为的微观层面研究我国住房市场效率宏观表现的形成机制，具有重要的理论意义和实践价值。.以搜寻成本为研究对象，构建住房搜寻过程模型，量化搜寻成本与搜寻收益，对搜寻过程仿真模拟，分析住房价格、平均搜寻参数、收入和卷入程度等外生变量对搜寻决策的影响；借鉴Cobb-Douglas生产函数，构建包含搜寻成本的跨期住房消费模型，分析阻碍效应的形成机理，仿真模拟计算家庭收入、住房价格等因素变化对阻碍效应的影响；将买方代理机制引入搜寻过程模型，设计百分比佣金收取方式，检验在合理的佣金水平下买方代理对搜寻过程的平滑效应。.在交易人行为方面，首先对居间经纪人参与下的搜寻匹配行为进行理论建模，采用数值模拟法对各交易主体行为的影响因素进行定量分析。其次，采用多主体仿真技术设定住房市场交易主体及其行为函数，在NetLogo平台实现住房市场价格、成交量与流动性的动态仿真，将微观静态分析拓展至宏观动态模拟。最后，探讨限购政策下住房市场搜寻匹配行为的变化，刻画限购政策下房价、房租等变量对需求冲击的响应。.研究表明：1）属性相似住房的价格差异程度是影响搜寻成本的主要因素，平均搜寻努力程度、购房者收入和卷入程度的提高会促使居民采取积极的搜寻策略；2）家庭住房需求改变是搜寻成本阻碍效应的根本原因，需求改变越大则阻碍效应越大；3）合理的佣金方式和水平可以对搜寻过程产生平滑效应；4）微观上，以搜寻强度和搜寻持时表征的住房市场交易主体行为受到市场环境因素、单位搜寻成本和经纪佣金比例的影响程度各不相同；5）宏观上，增加新房供应量能降低搜寻持时，促使购房人向新房市场的转移。6）在政策评价方面，限购政策导致房租在短时间内大幅上涨，并通过租金收益率的传导最终推动房价的升高。.建议：1）为拓展居民住房消费，应采取措施降低搜寻成本；2）为促进购房者优化搜寻策略，应降低属性相似住房的价格差异程度，拓展信息传递渠道，提高信息透明度和真实性；3）为有效提高搜寻过程的有效性，应建立住房一级市场的买方代理机制并采用百分比佣金收取方式；4）从根源上改善新房供给量和市场信息效率以加快交易主体搜寻匹配速度，放松土地市场对住房供给的约束；5）尽快将强制性限购政策过渡到市场化住房干预手段，引导家庭进行合理租买选择；6）提高空置房持有成本，并搭建公开房源信息的交易平台以改善需求方所处的信息不利地位。