我国大城市房价的空间属性及其对房价形成与演化的影响研究

Chinese government has been trying to reduce the high housing price back to a reasonable level acceleratedly. And Chinese cities have been trying to bulid harmonious living environment and continuable urban development. But in the inside of many metropolis, the trend of housing price are going to extremes in different urban areas. We claim that it is high time to study on the spatial property of housing price and its impacts to the evolution mechanism of housing price in China metropolis. The previous studies on the housing emphasized on identifying the spatial characteristics and influencing factors. However, the study on spatial properties based on construction of modern cities, management philosophy and people oriented spirits is still less. Thus, this project will focus the spatial property of housing price, as well as the relationship between the living space and the development of urban economics, resource and public products. We will take spatial housing expectations theory as a method for researching evolution mechanism of housing price, discover the spatial regulations on urban developments, construct the time various space-time model, and carry out the simulation on the housing price of China metropolis. Based on above studies, we will construct the Urban Housing Price Spatial Evaluation System and Spatial Macro-Control System to sustain local government's housing policy-making.

当前在我国大城市出现的房价变化的空间两极分化现象，对政府实现房价合理回归调控、对城市实现和谐居住与可持续发展具有不利影响，表明了对城市房价的空间研究具有紧迫性和重要性。以往对房价的空间研究侧重基于城市发展现状探讨房价空间分布特征，较少从现代化城市的建设、管理理念以及人本精神的视角展开对城市房价空间属性的研究。因此，本项目将重点研究房价的空间属性，以"城市居住空间对居住者获得城市经济社会资源、分享城市发展所提供的公共产品具有重要影响作用"作为研究切入点，以城市房价空间预期作为研究房价演化的关键因素，揭示城市房价形成的空间规律，构建基于房价空间属性的城市房价时空形成与演化模型，并模拟仿真我国大城市房价的时空变化。在以上研究的基础上，构建我国城市房价的空间评估体系，并结合城市空间发展状况从内部空间建设和外部预期调控两个方面给出城市房价的空间调控对策。

城市居住问题是近十年来我国社会各界关注的焦点。在房价高企的背景下，“房奴、蜗居、蚁族”等“非经济理性”择居行为层出不穷；在宏观调控及严厉问责的形势下，一些城市房价变化凸显“空间两极分化”。在自然基金青年基金支持下，本人将场景理论引入了对我国城市居住秩序的相关研究中。揭示了我国城市居住秩序的三个规律：.规律一：我国的城市择居行为受来自于居住者对城市场景特征的认同感影响。第一、城市场景特征对我国城市居民的择居行为具有显著影响；第二、城市传统性场景特征引导了当代我国年青一代城市居民的择居行为；第三、我国年青一代城市居民与其父辈在择居行为中具有不同的场景特征诉求。规律一较好地解释了“房奴”、“蜗居”、“蚁族”的“非经济理性”择居行为。.规律二：我国城市房价在当今城市经济社会发展及人本理念的背景下，反映了房地产市场各主体对住宅所处空间场景价值量的认可。第一、北京市的场景特征分布存在空间极化现象；第二、北京市二手房价格的分布受到了城市区域场景特征的显著影响；第三、在当前城市区域场景特征的影响下，未来北京市二手房价格分布的“彗星状”特征将日趋显著，并出现向城市西北方向“集中、加长的趋势”。规律二较好地解释了当前我国一些城市在房价宏观调控下出现的城市区域房价变化的“空间两极分化”。.规律三：区域场景关系结构对我国城市区域房价的高低具有重要影响。第一、场景关系结构是城市区域形态及发展阶段的重要表征；第二、场景关系结构的形态与市场主体的房价空间预期具有密切联系；第三、区域场景关系结构对我国城市区域房价的形成具有重要影响。规律三为城市规划及管理者利用场景理论调控我国城市房价提供了理论基础。.基于上述对城市居住秩序规律的揭示，本人提出了“场景管理”这一新颖的城市规划及城市社会管理理念。即针对当前我国城市规划及城市社会管理中存在的难题，提出了在未来我国城市社会集约化、科学化、人本化发展的特点下，城市社会管理应施行更符合居民意愿的、柔性的“场景管理”；在城市房价调控方面应该更科学的、全面的考虑城市空间场景价值量、城市区域场景核心结构及城市便利设施结构、分布差异等因素对房价空间差异的影响。