我国城市商品住房价格异常波动、形成机理与长效治理机制研究

Fluctuations in housing prices are inherent features of housing market. However, fluctuations anomalies may bring lots of risks. Since 2007, housing prices in large and medium size cities in China have shown extreme fluctuations and its variability has already accumulated lots of market risks. Therefore, preventing fluctuation anomalies in housing prices is crucial to defend regional systematic financial risks and a key element to maintain a healthy macro economy. Adopting integrated theories and methodologies of econometrics, behavior economics and institutional economics, the study systematically analyses the following four aspects of issues: First, how to distinguish and measure the fluctuations anomalies in housing prices? Second, what are the diffusion effects of fluctuations anomalies in China’s city housing prices; Third, analysis on determinants of fluctuations anomalies, especially from perspectives of land supply mechanism, behaviors of real estate enterprises and consumer behaviors; Forth, the long-lasting governance mechanism for stable development of China’s real estate market. The research aims to explain the laws of the fluctuations anomalies in China’s city housing prices, which provides scientific evidences for improving real estate policy.

房价波动是市场的固有特征，但超出正常范围的异常波动，就可能带来诸多风险。当前，防止房价出现异常波动，是坚决守住不发生区域性系统性金融风险底线、保持宏观经济健康发展的关键。本课题将综合运用计量经济学、行为经济学、制度经济学等理论与方法，系统研究：①我国城市住房价格异常波动的甄别和测量；②我国城市住房价格异常波动的扩散效应研究；③影响我国城市房价异常波动的主要因素与影响机理研究，分别从宏观与微观（土地供给、房地产企业行为、消费者行为）揭示城市房价异常波动的主要诱因与机理；④提出我国房地产市场平稳发展的长效治理机制。本课题的研究旨在剖析房价异常波动的特征与规律，将有助于丰富我国房地产价格理论，也为政府提高房地产市场政策调控的针对性和技术上精准性提供科学依据。

我国城市房地产泡沫存在与否以及泡沫多大已不重要，更重要的是防止泡沫进一步积聚和泡沫破灭。而减少泡沫风险最好的方法，就是控制房价波动在合理区间，防止房价出现异常波动。本研究提炼出识别房地产价格异常波动的三种方法，峰谷检测三角法、动态均线偏移法与递归HP滤波法，采用2006年一季度至2020年四季度70个大中城市新建住宅和二手住宅销售价格指数，发现异常期占40.9%，主要表现为异常向上波动；测度了房价异常波动程度的空间溢出效应，发现全国70个大中城市房价指数及其异常波动存在空间相关性，但不同年份的空间自相关强度或方向略有差异。研究了房价异常波动的宏观驱动机制，对各因素进行分析和挖掘，发现货币投放和中长期贷款规模上涨均对房价异常波动产生显著的正推动作用。还研究了引起城市层面房价异常波动的因素较多，重点选择城市配套设施变化、住房投资行为、政府干预、城市土地供给等因素对房价异常波动的微观驱动机制。课题还重点研究了长沙、北京、上海、杭州、重庆和温州6个典型城市以及新加坡在控制房价异常波动方面的经验和教训。提出完善治理房价异常波动的制度体系。一是加快构建完善治理房价异常波动的国家制度体系，调控好货币与房地产信贷政策，建立保护自住需求抑制投资投机的税收体系，建立人-地-房挂钩机制，完善地方政府考评体系，完善住房法律法规。二是加快构建完善治理房价异常波动的城市制度体系，建立城市房地产市场监测制度，建立职住平衡、住宅用地充足供给保证制度，完善土地竞拍价格管控制度，抑制住房过度投资制度，建立健全规范市场行为的制度等等。研究成果集中体现在专著《住房价格异常波动及治理研究》，相关论文发表在《Land Use Policy》、《Cities》、《Growth and change》等SSCI期刊和《地　理　科　学》、《浙 江 社 会 科 学》、《华东经济管理》等CSSCI期刊，多篇报告受到省部级以上领导批示。