住房价格分异与城市空间失配的时空交互演化机理研究

The spatial differentiation of current housing price tends to be increasingly obvious,thus the contradiction of spatial mismatch caused by residential agglomeration and discrete state is becoming more and more prominent; the evolution of urban spatial structure also influences the residential choice behavior of home buyers and exacerbates the degree of housing price differentiation constantly. The existing researcheslack systematic investigation on the interaction between housing price differentiation and spatial mismatch and empirical analysis from a typical urban perspective. Based on the perspective of housing price differentiation and the choice behavior of the buyers, this project analyzes the internal motivation of urban spatial mismatch,examines the impact of housing price differentiation on the evolution of urban spatial structure, explores the effect mechanism of public service facilities on housing price differentiationand spatial-temporal dynamic response mechanism of spatial mismatch to housing price differentiation and develops the PSR coordinated identification model of theinteractive evolution of housing price differentiation and urban spatial mismatch, revealing the complex changing regularity presented by the interactive evolution of the two with two-dimensional variables of time and space.In addition, anevaluation of urban spatial development coordination degree and an empirical analysis based on a typical case of Xi'an is conducted. This projectresearch plays a positive role in exploring Housing Behavior and enriching housing price and spatial mismatch theory andit also has a positive practical significance to improve spatial inequality and plan the development goal of the real estate market rationally.

当前住房价格在空间上呈现出愈来愈显著的分异特征，由此带来的居住集聚和离散状态引致的空间失配矛盾日益突出；城市空间结构演变也深刻影响着购房者的居住选择行为，并不断加剧住房价格分异程度。现有研究缺乏住房价格分异与空间失配之间交互作用的系统考察及典型城市视角下的实证分析。本课题基于住房价格分化和购房者决策行为的视角分析城市空间失配的内在动因，检验住房价格分异对于城市空间结构演变的影响效应；探究公共服务设施对住房价格分异的作用机理以及空间失配对住房价格分异的时空动态响应机制；构建住房价格分异与城市空间失配交互演化的PSR协调辨识模型，揭示二者随时间和空间二维变量交互演化所呈现的复杂变化规律，开展城市空间发展协调度评价，并以西安市为典型案例进行实证分析。课题研究对探索住房行为学、丰富住房价格与空间失配理论具有积极的推动作用；研究对改善空间不平等、合理规划房地产市场发展目标也具有重要的现实意义。

城市不同区位房价信号反映出的空间集聚和分散状态，对城市空间结构的演变产生了巨大推动作用，由此城市社会空间分布的矛盾日益突出，交通拥堵、环境污染等城市“空间失配”问题不断加剧。然而，现有的研究过多聚焦于房地产业本身以及与就业通勤因素相关的空间不匹配问题，缺乏空间失配背后住房市场视角的动因探索，尤其对于住房价格如何影响城市社会空间格局的动力机制尚未给予足够的关注。本课题在刻画住房价格和失配水平的时空格局和变化趋势的基础上，分析二者的时空关联演化关系，探讨住房价格影响空间失配的效应和机制。课题研究发现：第一，住房价格时空格局日益分化，由“单核心”向“多核心”发展的趋势显著；居住空间与就业空间的重心迁移轨迹差异不断扩大，空间失配水平不断提高。第二，城市的空间失配度和居民的职住空间失配度均受到周边住房价格的显著影响，其中城市中住房价格越高的地区其空间失配度越大，住房价格较高地区的居民通过获得较短通勤距离来弥补高房价的可能性越大。第三，人口规模、受教育程度和公共服务支出效率是影响公共服务水平的关键因素。人口流入对基本公共服务水平等提升作用存在城市规模异质性，对超大型城市主要表现出“拥挤效应”，对其他城市表现为“规模效应”；同时人口流入与教育服务设施的交互效应有助于提升城市活力。第四，公共服务设施对住房价格具有显著的资本化效应，土地供给量的增加能有效降低公共服务资本化效应；出让收入的偏向性支出影响公共服务供给结构与土地供给量变化致使资本化效力集中或分散是土地出让影响公共服务资本化的两条路径。第五，住房价格和公共服务设施的异质空间互动过程是城市空间失配演变的重要机理，公共服务设施是影响住房价格与空间失配的重要内在情境因素。其中教育服务设施和休闲绿地设施起到了增强作用，医疗服务设施和交通基础设施起到了削弱了作用。第六，建立PSR模型评价城市更新前后前后居民的生活状况，城市状态层面的变化总体上不明显，社会维度福利的急剧下降，响应层的居民的情绪在社会层面没有给予足够的重视。