城市土地用途变更利益分配及产权流转机制研究——基于模糊合作博弈SHAPLEY值法

用途变更是城市土地集约和循环利用的主要方式。我国城市土地用途变更管理却处于无序状态，缺乏有效和公平的利益分配及产权流转机制。本课题在深入采集调研靶区土地用途变更类型、产权流转方式、利益分配及途径等相关数据的基础上，①运用产权经济学和土地经济学理论，辨析土地用途变更各利益相关方及其利益范畴，形成利益分配路径Hamilton圈赋权有向图，构架利益分配概念模型和博弈关系；②基于模糊理论和调研数据确立模糊收益函数，运用模糊合作博弈Shapley值法构建和求解利益分配博弈模型；③基于公权力和私权力视角，探索城市土地用途变更权能设立与归属；④基于公平和效率视角，运用SEM模型探究利益博弈均衡解对应的产权配置机理，优化产权流转机制；⑤基于产权、贡献、激励视角，优化利益分配机制。从而为完善城市土地使用权产权结构、建立公平高效的用途变更产权流转和利益分配机制提供理论依据。

缺失公平效率和市场作用的土地利益分配与产权流转机制已严重制约着城市土地盘活及效率提高。本研究首次揭示了城市土地用途变更及盘活制度变迁三阶段特征、制度缺陷；通过案例分析，全面剖析了三种典型用地的用途变更与盘活的制度需求及供求冲突；首次系统构建了城市土地用途变更与盘活的五大模式与八种产权流转方式及效率评价；分类研究了旧居住用地、老工业用地、工业园区和成片更新区域用途变更与盘活的产权流转及具体实施路径；全新构建了有利于利益分配归属分析的土地增值利益构成及成因；运用经济决策模型评价了不同利益分配方式的公平与效率关系；首次创新性提出了优先偿付基本利益与净增值梯级地价分享的土地利益分配方式；基于Shapley值法首次完成了单纯土地用途变更增值收益分配量化研究，结果表明，用途差价完全补交政府的政策不尽公平；政府应获得的用途增值收益30%；原产权人获得20%左右的收益、投资运营商获50%；基于Bootstrap-Elman模型首次完成了重建模式土地增值收益分配量化研究，第一梯级为土地收储用途增值，该部分将56.5%归属土地使用权人，第二梯级中土地产权人分享占比45.64%；基于SEM方法和神经网络模型探讨了城市土地利益分配初始分配和再次分配激励机制，结果表明地价（租）优惠激励与财政补贴激励正向盘活效应最为显著。本研究成果具有系统性和全面性，对破解国家土地增值分配难题和创新土地流转制度具有重要的理论价值和实践价值。