控规实施中土地发展权的外部性效应、价值测算与交易机制研究

From the perspective of property rights, the essence of the Regulatory Detailed Planning implementation is the allocation of land development rights in parcels, aiming at limiting the externality of the land development rights - the phenomenon that the land development behavior affects the public interest of the city and does not require compensation. The New Institutional Economics analysis believes that externality issues need to be solved jointly by the government and market forces. As a kind of government intervention for urban development, it is difficult to effectively limit externalities, which leads to the failure of land development control. In this regard, the project explores the theory and method of establishing the land development rights trading market combined with the Regulatory Detailed Planning implementation, and takes the main city of Wuhan as the empirical area, and then carries out the following research: ①The relationship between the Regulatory Detailed Planning indicators and land development rights externality effects; ②The value of land development rights under the comprehensive influence of Regulatory Detailed Planning indicators; ③The design of land development rights trading mechanism in the implementation of Regulatory Detailed Planning. The project focuses on the externality quantitative measurement of the land development rights corresponding to the Regulatory Detailed Planning indicators, the modeling of the land development rights trading simulation platform with value information and price adjustment interaction, and the design-simulation-optimization of the land development rights trading mechanism. The aim is to provide a realistic path for establishing a property rights trading market to break through the implementation dilemma of the Regulatory Detailed Planning, and further enrich the market governance theory and method of urban development and space control.

从产权角度看，控规实施的本质是对地块土地发展权的配置，旨在限定土地发展权的外部性效应——地块开发行为影响城市公共利益且无需补偿的现象。新制度经济学分析认为，外部性问题需要政府与市场力量共同解决，控规实施作为一种对城市开发行为的政府干预手段，难以有效限制外部性，从而导致开发管控失效的困境。对此，本项目以建立与控规实施相结合的土地发展权交易市场为目标进行理论与方法探索，并以武汉市主城区为实证区域，依次展开以下研究：①控规指标与土地发展权外部性效应的关联关系；②控规指标综合影响下的土地发展权价值测算；③控规实施中土地发展权交易机制设计。重点进行控规指标所对应土地发展权外部性效应的资本化定量测度、具有价值信息和调价交互功能的土地发展权交易模拟平台搭建、土地发展权交易机制的设计-模拟-优化等研究，旨在为建立产权交易市场突破控规实施困境提供现实路径，以此丰富城市开发控制与空间管控的市场治理理论与方法。

本项目运用计量经济分析和空间数据分析方法对土地发展权价值，特别是控规指标所对应外部性效应带来的间接经济价值进行量化测算，研究出了控规指标对应的价值影响程度值，并结合控规实施程序进行土地发展权交易模拟，提出具有合理性和可行性的土地发展权交易机制，这一套研究方法和技术流程即本项目的总体成果，具体而言包括：.1）地块内与外部地块的控规指标共同影响下的土地发展权价值测算.项目通过控规指标所对应土地发展权外部性效应的资本化测度，建立控规各指标的管控程度（指标值控制、与地块的空间距离控制等）与地块价值影响的函数关系，以此将地块内控规指标与外部地块控规指标的外部性影响进行量化，综合考虑控规各指标影响下的土地发展权直接与间接经济价值，从而提高控规管控下土地发展权价值测算的全面性和准确性。.2）基于可交互交易模拟平台的控规实施中土地发展权交易机制设计和优化.项目以武汉市主城区为实证研究范围，搭建具有价值信息的土地发展权空间信息模型，添加以控规各指标为调价因素的交互模块，进行结合控规实施程序的土地发展权交易模拟实验，通过土地发展权交易机制设计，提高交易顶层制度设计、交易机构设置、产权信息披露、交易操作细则及产权交易监管等具体机制设计的合理性与可行性。.项目在理论层面丰富了城市规划中开发控制与空间管控的市场治理理论与方法，在实践层面为建立产权交易市场解决控规管控失效问题提供现实路径。.本项目经过三年时间研究，总体来说研究过程顺利，共发表论文4篇，其中SCI论文2篇，中文核心论文2篇，中国建筑工业出版社专著1本，指导硕士研究生4名。