基于城市星型网络的商品住房价格时空溢出机理研究

Currently, the space-time spillover effects of fluctuations in the prices of commercial dwelling among cities continue to strengthen, but the existing researches are lack of empirical analysis of large sample from the perspective of city, and systematic investigations into time and spatial variables of commercial housing prices during the spillover process is also neglected, falling to reveal the features along with the change laws of time and spatial variables of housing prices as well. According to the China Real Estate Index System,this subject takes the data in 100 cities (a housing-price index for one hundred cities) to checkthe co-integration relationship of the fluctuation of house prices among them. Based on the spillover effects and the lagged effects of the fluctuations in commodity housing prices, this paper establishes the city star network model. The research studies how the impacts of peripheral cities to core cities and urban agglomeration on housing prices changes with the GIRF—whose lag phase varies—on the dimension of time and space. This research has a significant theoretical effect on revealing the inherent laws of the space-time spillover effects of fluctuations in the prices of commercial house.In the current background of vigorously carrying out the correspond development of urbanization and maintaining macroeconomic stability in the new normal of economy, this research has positivepractical significance on the central and local governments’ differentiated control strategy on real estate market.

当前城市之间商品住房价格波动的时空溢出效应持续增强，但是现有研究缺乏大容量样本城市容量视角下的实证分析，也缺乏商品住房价格溢出过程中受时间和空间变量交互作用的系统考察，无法有效地揭示城市间住房价格在时间和空间上的溢出特征以及随时间和空间二维变量交互演化所呈现出的复杂变化规律。基于此，课题选取中国房地产指数系统中的100个城市（百城价格指数）为研究样本，检验城市间商品住房价格波动的协整关系；以商品住房价格波动的溢出效应和滞后效应为链路建立城市星型网络模型；研究外围城市对于核心城市以及空间关联城市群之间住房价格波动的单位冲击随滞后期变化的GIRF在时间和空间二重维度上的演变规律。研究对于商品住房价格时空二维溢出机理的内在规律性揭示具有积极的理论推动作用；在当前大力推进城镇化建设协调发展、保持宏观经济稳定的经济新常态背景下，研究对中央及地方政府实施差异化房地产市场调控策略也具有积极的现实意义。

当前城市之间商品住房价格波动的时空溢出效应持续增强，但是现有研究缺乏大容量样本城市视角下的实证分析，也缺乏商品住房价格溢出过程中受时间和空间变量交互作用的系统考察，无法有效地揭示城市间商品住房价格的时空溢出特征以及随时空二维变量交互演化所呈现出的复杂变化规律。基于此，课题选取中房指数系统中的100个城市为样本，检验城市间房价波动的协整关系，并以其溢出效应和滞后效应为链路构建房价溢出的星型网络，研究城市之间房价的时空溢出效应，揭示房价随时空二维变量交互演化所呈现出的变化规律。在以上基础上，对课题进行了更深层次的研究，通过分析城市商品住房价格空间分异及其影响机制，探究公共服务设施对房价影响的空间规律、影响强度及各类设施的多重空间叠加交互效应。课题研究发现：. 第一，基于时间维度的房价协整关系检验表明，中心城市与外围城市之间、中心城市之间和城市群之间均存在房价的溢出效应；第二，基于空间维度的房价溢出关系研究表明，北京和深圳是房价波动的源头城市，城市间的房价联动关系呈现出显著的网络结构特征，整体上表现出由南北向中部、由东部向中西部扩散的路径；城市群及城市网络化格局的形成有利于弱化“极点”城市房价变化对城市群外其他城市的溢出效应；第三，基于时空维度的房价溢出效应和变化规律研究表明，房价溢出的效应首先与城市的经济基本面及城市等级有显著关系，其次与城市间的空间距离呈反比；在拥有高度网络结构化的城市群内则表现为中心城市房价的全面直接溢出；第四，关于房价溢出机制的研究表明，影响商品住房价格溢出效应形成机制的因素包括环境要素（城市集聚、城市层级、城市经济基本面）和动力要素（人口迁移、空间套利/财富转移、心理预期）；第五，住房价格分异、公共基础设施与城市空间重构三者存在明显的时空相关性，其中公共基础设施资源配置是引致城市空间重构的主要力量，住房价格变化能够深刻折射出城市空间结构的演进过程，是城市空间重构的指示器。