房地产价格波动、通货膨胀与宏观调控政策优化——基于住房空置率视角的微观实证研究

Real estate price is related to people's livelihood, and then, how to make housing price return to a point of reasonable range becomes a new challenge to the macro-control department. That's what makes the project significant both theoretically and practically because this project focuses on the real estate price fluctuation from the perspectives of the housing vacancy rate as well as the inflation rate. The research topics include: ①establishing of the BP network warning model to optimize the early warning mechanism of the real estate market in China, based on the field research on the housing vacancy of 2000 typical communities from 35 large and medium-sized cities; ②research on the real estate price volatility and its causes, and analysis of the mutual transmission mechanism of the real estate prices and the inflation, then to build the model of real estate price fluctuations with inflation expectation considered; ③investigating the real estate bubble by considering the determining factors of its price fluctuation and the change of the housing vacancy rate; ④ macro-control policy simulation of the real estate market based on the Swarm multi-agent platform; ⑤policy recommendations, made according to examining the regulation of real estate prices in the United States, Germany, Singapore and other countries as well as considering our own national condition, to help our real estate price return to the reasonable range, based on studying the typical cases, empirical studies and theoretical models.

房地产价格波动问题事关国计民生，如何让房价回归合理区间对宏观调控政策提出了新的挑战。课题依托"住房空置"和"通货膨胀"两个要件探讨房地产价格波动，具有较为重大的理论意义和现实意义。主要研究内容包括：①基于住房空置内涵及国际比较，对全国35个大中城市的2000典型小区进行实地调研，专项抽查住房空置率，并通过建立BP网络预警模型优化房地产市场预警机制；②房地产价格波动及其原因的综合考察，分析房地产价格与通货膨胀的相互影响机制，构建通胀预期下的房地产价格波动模型；③通过考察房价波动影响因素与住房空置率变动研究房地产市场泡沫化程度；④基于Swarm多智能体平台进行房地产市场宏观调控政策仿真研究；⑤以典型化事实、经验研究及理论模型为基础，通过考察美国、德国、新加坡等国家的房地产调控实践，立足于我国国情，从房地产市场健康稳健运行角度提出我国房价回归合理区间的政策建议。

2003年以来房地产业作为国民经济支柱性产业，蓬勃发展十年有余，对推动国民经济快速发展发挥了重要作用。2012年下半年以来，在房地产市场日渐成熟与完善的同时，部分地区出现了住房交易价量齐增的态势，特别是2013年以来，部分热点城市和区域中心城市交易量持续放大，房价反弹趋势明显，加上一些错误信息的误导，市场预期出现变化，部分城市非理性购房现象有所增加。2014年以来房地产市场投资逐渐趋于理性，但二三线城市库存高企，居民投资性购房行为也导致了大量的空置房，造成房地产市场的资源浪费。房地产市场的高空置水平成为政府、企业和社会关注的重大问题，关系着国民经济健康发展和金融市场的稳定，更关乎社会公平与和谐。. 本项目以住房空置率为切入点，分析在通胀预期严重的情况下，商品房空置率与房价波动的相关关系。在这样的大环境下，研究房地产价格与通货膨胀的相互作用以及相关的宏观经济调控政策，对理论和现实都具有重要意义。相比西方发达国家而言，我国正处于城市化加速推进的阶段，城市人口日益增多，而城市居民的人均居住面积却依旧维持在低水平，因此研究与我国城市居民低房屋拥有率这一现状形成巨大反差的高房屋空置率就显得尤为重要。特别是具体从住房空置率的角度，考虑通货膨胀预期因素，在当前世界经济低迷的大背景下，结合我国大中城市住房空置的实证研究具有深刻的理论意义。本项目的主要研究内容有：第一部分，主要介绍项目的研究背景及意义、国内外文献综述和创新之处；第二部分梳理相关理论基础，首先介绍了空置商品房及住房空置率的定义，接着讨论市场上出现空置房的机理，最后就商品房空置率对房价波动的传导机制进行深入探究；第三部分是对典型城市住房空置情况与空置原因的剖析，主要以长沙市梅溪湖地区和怀化市辰溪县为例。第四部分对我国商品房空置率及房价波动的现状及其原因的分析；第五部分是对商品房空置率与房价波动关系的实证检验，依托我国35个大中城市2004-2010年的相关面板数据，为文章的理论提供经验支持；第六部分对完善房地产市场，使其保持健康稳定可持续发展提供政策建议。