基于TEI@I框架的中国房地产调控政策对市场波动的影响作用机制模拟

It has extremely vital significance to give a reasonable evaluation to Chinese government’s estate regulation policies for there are serious policy failures on estate regulation in China recent years, not only for government accountability, but also for correct policy orientation in the future. The current studies on real estate policies are still emphasize particularly on qualitative research, lack of systematic empirical research on the effect way of different type of regulation and control policies. According to the TEI@I framework, this topic proposed to integrate the text mining, econometrics and intelligent computing methods to quantify the real estate regulation policies and simulate its action mechanisms and evolution modes on the basis of market data mining, comprehensive considerate the variety types of linkage effects between real estate industry and other related industries. Finally a forecasting model which incorporate the interference effect of the polices to the market fluctuations is proposed, on one hand to verify the simulation accuracy by forecasting the future direction of estate market, one the other hand the forecast result can provide reference for policy maker or the market investors. This study which combines the data mining techniques and policy text research illustrates the implementation mechanism of different elements in the government’s policies from a more sophisticated research angle view, enriches the theories and methods of the real estate policy studies.

针对我国房地产调控“政策失效”的现象，对业已颁布的房地产政策给予客观合理的评价对于总结政府工作和指导未来政策走向都具有极其重要的意义。现有对于房地产政策的研究仍然是定性思辨多，缺乏对各类型调控政策作用方式的系统性实证研究。本课题拟根据TEI@I的研究框架集成文本挖掘、经济计量以及智能计算的方法优势对我国房地产调控政策进行量化处理，以对市场数据进行挖掘为基础，综合考虑房地产业与其他相关行业多种类型的联动效应，通过仿真模拟再现调控政策的作用机制与演化方式。最后将政策的干扰作用纳入到对市场的波动预测模型中，一方面验证本研究对政策的模拟的效果，另一方面预测结果可以为政策制定者或市场投资者提供参考和借鉴。研究可以诠释政府政策实施中不同要素的作用机制，细化了政策研究的视角，同时尝试将数据挖掘与政策文本研究相结合，丰富了房地产政策研究的理论与方法。

运用文本挖掘、经济计量和智能计算交叉结合的方式模拟我国房地产调控政策对市场波动的作用机制对于总结我国房地产调控工作中的利弊得失，把握房地产市场变化规律具有重要参考意义。本课题的重要发现有：（1）我国房地产政策中环境型政策工具使用泛滥，供给型政策工具相对合理，需求型政策工具严重不足。从工具类型来看，公共住房类工具运用较多但效果不佳，信贷政策、税收政策、货币政策在政策工具的比例中极不均衡；（2）从调控政策对房地产交易波动的影响来看：短期市场波动对于货币政策和行政手段反应相对迅速，作用力为从高到低衰减的脉冲形态，而土地市场整顿、住房市场规范等政策具有明显滞后性，作用力为从低到高攀升的阶跃形态。调控效果方面，一线城市中政策失效率为23.38%，土地市场治理和土地规范政策失效最严重，二线城市中政策失效率为32.47%，信贷政策和土地规范政策失效严重，三线城市政策失效率为46.75%，货币政策、行政手段、信贷政策和住房市场规范政策失效严重；（3）从调控政策对房地产金融市场的波动影响来看：市场波动的短期与中长期分界线为14天。短期来看，货币政策、税收政策、商品房市场政策、房产税、不动产登记、限购等政策明显加剧了市场的波动，该类政策要素的瞬时频率多在1700HZ以上；中长期来看，货币政策、土地市场治理、信贷政策等影响作用明显，瞬时频率多在100HZ以上；（4）我国房地产市场具有明显的区域强关联特征，区域范围内中心城市房地产政策在时间和空间范围内会产生显著的扩散作用。从地域上来看，东北区域政策作用力主要向北部城市扩散。西北区域扩散范围不大，限购类政策效果差。西南区域扩散范围较小，房产税政策扩散效果最明显。京津冀地区受北京政策的影响并不大。华中地区政策扩散范围较广，公积金类政策扩散性最强，限购政策效果不好。华东地区政策影响幅度大，但扩散范围小，限购类政策扩散最强。华南地区政策影响地理范围较广，但幅度不大，限购类政策最有效。