中国房地产市场政策体系测量和绩效评估研究---基于政策网络理论的视角

Based on the policy network theory, the research quantitatively analyzes the structural features and historical evolution of the real estate market regulation policies issued by the central and local governments, and evaluates policy performance. The research collects and cleans texts of the policies regarding to real estate market. It uses text data mining techniques to construct measurement of policies properties from the perspective of policy network, summarizes the policy structural patterns, and illustrates the trend of the policy changes. Then, the research uses social network analysis method to find out structural relationship among multiple policy subjects and topics, analyzes the patterns of the real estate policy network structure, and looks for policy decision logic. Next, the research uses the intervention analysis method to identify the abnormal fluctuations of the real estate market and estimate the policy impacts. The research also collects policy news from the mainstream media and conducts data mining to retrieve the social mood information, which will provide reference for policy evaluation. Finally, the research uses spatial autocorrelation coefficient to describe regional real estate market heterogeneity represented by 15 national cities. It uses the spatial regression model to estimate correlation between the regional real estate markets and characteristics of the regional policies. The research intends to discuss rationality and effectiveness of China's real estate market regulation policies in recent years, explore the path of policy improvement, and provide advices for policy-making and evaluation.

本课题基于政策网络理论量化分析近十年中央和各级政府出台的房地产调控政策体系的结构特征和历史演进，并进行政策绩效评估。课题收集和整理房地产政策文本，从政策网络的角度采用文本数据挖掘技术构建衡量政策特征指标，总结政策的结构特点，描述政策演进轨迹。然后，课题运用社会网络分析法绘制政策多元主体和多元主题的关系结构图，分析房地产政策网络结构特征，发现政策决策逻辑。接着，课题用事件干预分析法识别房地产市场异常点，估计政策对房地产市场的影响。课题还从主流媒体的政策新闻文本中挖掘房地产调控政策舆情信息，为评估政策提供参考信息。最后，课题用空间自相关系数描述以15个国家中心城市为代表的区域房地产市场多样性，并用空间回归模型来估计区域房地产市场变量与区域房地产政策特征的相关性。课题旨在讨论近年来中国房地产市场调控政策的合理性和有效性，探讨完善政策的路径，提供政策制定和评估的参考。

中国房地产市场“政策市”的特征明显，本课题组主要研究房地产市场与相关政策的结构特征、演变路径、以及政策绩效，为建立房地产调控的长效机制提供重要理论依据和创新研究工具。目前，本课题组已发表4篇中文论文，开发建立1个房地产政策文本可视化分析网站，提交1份房地产政策建议，指导1个研究生和4个本科生完成相关毕业论文。本课题开发的政策分析平台对公众免费开放使用，不仅推动学术研究发展，也促进公众深入了解政策。本课题组结合多种参数与非参数研究方法解析我国房地产市场的动态变化路径，发现我国住宅市场交易、生产、投资增速存在多个结构性断点与异常点，与一些重大事件冲击以及调控政策调整密切相关，然而没有足够证据表明房地产市场进入全面下行趋势。基于干扰模型估计，限购和限贷等调控政策出台或实施时间点与商品住宅销售价量增速趋势转折点和异常波动显著相关。房地产调控政策对市场有明显的短期效果，政策实际效果偏离稳定市场的政策目标。根据政策损失函数采用DCC-GARCH 模型实证分析结果表明我国住房市场价量波动联动性具有时变性，成交量的波动性大于价格波动性，行政性的干预政策对住房市场价量增速和波动都有短期效果，对成交量的效果更明显。延续调控政策对住房市场波动性影响不大，大幅度调整调控政策力度和改变政策方向会增加市场波动。基于前期研究，课题组还提交了一份政策建议书，针对新冠疫情后的北京房地产市场，提出可采取短期帮扶政策，中长期坚持稳健调控政策，不宜采用需求端刺激政策。本课题采用自行开发的平台分析国务院及各部委发布的政策文本，发现政策制定主体合作关系由单一模式向多部门多边合作模式转向，逐渐形成“协调均衡型”网络。房地产政策的基本核心内容稳定，并相机调整。