房地产市场中群体投机行为演化机理及其政策仿真研究

Due to the complexity of public policy, it is difficult to ensure the efficacy of one policy conform with its original objective. Especially, it is still unclear how effective the regulatory policies on the modulation of the real estate. The present project analyzes the speculative agents behaviors in the real estate market and abstracts their rules to build a simulation model of collective speculation in Chinese culture scenario using agent-based modeling(ABM) approach which has strong ability to explain complex system. As the traditional homogeneous agent hypothesis is not capable to predict the emergence of event in a complex system, the heterogeneous speculative agent property, as a result, and other pertinent factors are introduced into the present research frame. Two key points are aimed to be answered. The first one is to address the adaptability of speculative agent and the complexity of collective speculation through analyzing the following three rules: interactive rules between speculative agent and circumstance variable such as regulation policy, interactive rules among speculative agents, and evolution rules of speculative agent behavior. The second one is to simulate the effect of real estate regulatory policies to improve its effects based on our simulation model.

针对我国公共政策领域的复杂性现实，特别是实际政策执行过程中政策目标与政策结果的非一致性，典型的表现在我国房地产调控政策的差强人意。本项研究采用基于主体建模这一对复杂系统更具解释力的研究方法，在对房地产市场中投机主体进行行为研究和规则封装的基础上，构建基于中国情境的房地产群体投机行为演化仿真模型。在这一模型中，不同于传统的投机主体的同质化假设，将市场中各类投机主体及其异质禀赋属性、政策和其他外生影响因素引入理论框架，抽象和封装投机主体间、投机主体与环境间以及投机主体进化的规则，尝试解析投机主体的适应性和群体投机系统的复杂性两个关键科学问题。并且基于上述演化理论和仿真模型，对房地产调控政策进行效果仿真，为我国房地产市场调控政策的有效性建立一种类似于平行系统的仿真支持。

随着我国经济社会的高速发展，尤其是1998年国家出台住房制度改革方案、终止实物分房制度之后，房地产产业获得的了飞速发展，在我国经济社会中扮演着非常重要的角色。但是自2003年始我国一线城市的房价呈现出爆炸式上升的态势，存在着大量的资产泡沫和投机行为，导致资产泡沫，扭曲资源配置，加大经济波动及风险，极大影响了我国经济的平稳健康发展。为了遏制房地产市场的群体投机行为，我国政府采取了一系列政策措施。但是这些政策的效果都不尽如人意，市场化的调控政策被坊间调侃为“空调”，行政化的调控政策又不是房地产调控的长久不计，并且还伴生着调控过度，拖累经济的潜在风险。目前，如何制定行之有效的房地产调控政策，在保证经济平稳发展的大前提下，抑制大范围的群体投机行为，已经成为我国政府和学术界共同关心的需求迫切解决的影响国计民生的重大社会问题。研究内容包括：（1）对于房地产市场群体投机行为演化系统进行梳理，分析系统的需要解决的关键性科学问题，即要解决由于异质化的调控政策与投机主体共同存在于房地产市场群体投机行为演化系统中，并且调控政策与投机主体、异质化投机主体间的互动性导致了系统的复杂性；（2）构建系统领域模型，即分析房地产群体投机行为演化系统中两类主体及两类规则；（3）在建立领域模型的基础上，我们需要进一步构建概念模型。概念模型的第一步是静态概念模型，包括明确模型的主体分类的禀赋属性、环境变量的分类的禀赋属性；（4）在静态概念模型的基础上，建立动态概念模型，包括解析环境变量和主体间的互动性、主体之间的互动性等核心机制；（5）在概念模型的基础上构建可操作模型，本项研究采用调查分析的方式获得模型主体及环境变量禀赋属性的具体数据，并利用所获的将房地产市场群体投机行为演化仿真系统的可操作模型在计算机程序中进行实现。