城市存量工业用地转型机理及其空间重构效应研究：以南京市为例

As an emerging trend and geographical process within the new-type urbanization context, urban industrial land transition has drawn considerable scholar interest and social concern. Given the division of land use right and land ownership and the dual-track system of land market, the transition process of urban industrial land in China, which means not only the evolution of spatial functions but also the restructuring of property rights, is much more complex than its western counterpart and cannot be simply interpreted based on those western theories. Taking Nanjing as a case and employing the theoretical framework of property right configuration, this study has a total of three purposes: 1) distinguishing different types of urban industrial land transition and characterizing their spatial patterns and trajectories; 2) analyzing the driving mechanisms of different transition types and the underlying game-theoretic relationships among different actors (e.g., government, firm, citizens etc.), as well as the potential impacts on the restructuring of urban social space; 3) summarizing the general patterns, evolution mechanism and combined effects of urban industrial land transition, and discussing differentiated governance and redevelopment policies for various urban stock land. The results will not only provide a reference for the transitional development and smart growth of urban China, but also enrich the researches in urban geography.

新型城镇化背景下，存量工业用地转型作为一种全新的城市地理现象和过程，深刻影响我国城市空间重构和功能转型，成为各界共同关注的焦点。由于我国土地所有权与使用权“两权分离”的制度安排以及工业用地和商服用地的“双轨制”市场，造成城市存量工业用地转型面临功能、空间、产权等多维度重构，难以照搬西方理论来解释和指导实践。本项目拟以南京市为例，将产权制度理论置于城市用地功能与空间演化的分析框架，在识别存量工业用地转型类型的基础上，刻画存量工业用地功能演化与产权重构的格局与过程特征；进一步分析不同类型存量工业用地转型的驱动机理及其背后的主体博弈关系，并测度存量工业用地转型对城市社会空间重构的可能影响；尝试总结转型期中国城市存量工业用地转型的一般规律和模式，探讨差别化的存量土地调控与再开发引导途径，为我国城市精明增长和转型发展提供决策参考，同时也丰富城市地理学的相关研究。

新型城镇化背景下，存量工业用地转型作为一种全新的城市地理现象和过程，深刻影响我国城市空间重构和功能转型，成为各界共同关注的焦点。由于我国土地所有权与使用权“两权分离”的制度安排以及工业用地和商服用地的“双轨制”市场，造成城市存量工业用地转型面临功能、空间、产权等多维度重构，难以照搬西方理论来解释和指导实践。本项目以南京市为例，基于经济学的成本收益分析和新马克思主义的空间生产理论，研究了南京市存量工业用地转型的过程，及其呈现的不同模式类型与背后驱动机理。首先，借鉴城市经济学中的租金剩余和新马克思主义的空间生产理论，对城市存量工业用地转型的根本激励进行剖析；在此基础上，基于利益相关者分析视角，结合市场化、分权化、全球化、城市化与绿色化等宏观背景，构建三种不同的博弈分析模型，解释不同利益主体在用地转型过程中的策略选择。其次，耦合产权、功能和空间三个维度特征，对存量工业用转型的类型进行划分，进一步揭示了新自由主义背景下中国城市存量工业用地转型的“地产导向”和“规模敏感”特征。再次，借鉴新制度经济学的产权理论，对存量工业用地转型过程中不同利益主体的互动与博弈关系进行分析，揭示了中国特殊的“政府企业化”和“企业行政化”背景下存量工业用地转型的深层驱动机理。最后，结合微观层面典型案例的调查与访谈，探讨城市存量工业用地转型在城市经济、社会等方面的空间重构效应，发现南京市制造业及其就业中心呈现不断郊区化趋势，并在外围形成专业化集中分布区，表现为“大分散、小集中”的分布形式。