房价变动的人口城镇化效应：基于主体行为选择的视角

The price of real estate being the focus of all society, there appears an important approach to the promotion of the urbanization quality: to restrain the rapid increasing residence price, thus to avoid the uprise of urbanization threshold. However, it requires thorough study about how real estate price influences the process of population urbanization. This study starts from housing price to construct an theoretical analysis frame to analyze the effects of population urbanization based on house price change. With an overall study of the logical link of house price to the urbanization, it sets up a Core-periphery Model to deduct the influence of change of house price on the immigration of people from rural areas to urban areas as well as among the cities, which helps an all-round study of the effect of real estate price change on population urbanization. To get the degree and direction of the effect, a simultaneous-equation model is developed to explore the interaction between house price and population urbanization, and GMM three-stage least-squares method is employed to estimate the model. The comparative study among different cities(from big to small) and pro-and after the restriction on house purchasing can both provide enough material to perfect the regulation measures of residence price change and improve urbanization quality which is required by New Urbanization Plan(2014-2020).

房价已成为近年来社会各界关注的焦点，抑制房价过快上涨，防止抬高城镇化门槛，成为促进我国城镇化质量提升的重要途径，然而房价变动影响人口城镇化进程的路径尚不清晰，亟需深入研究。本研究以房价为切入点，构建一个基于“房价变动-地方政府/家庭/企业行为选择-人口城镇化”的理论分析框架，研究房价通过影响地方政府、家庭和企业等主体行为选择进而对人口城镇化产生影响的作用路径，从而系统阐释房价变动的人口城镇化效应。通过构造一个含有房价的核心-边缘（CP）模型从理论上推演房价变动对人口乡城流动和城市间流动的影响机理，通过构建联立方程模型进行实证研究，采用GMM三阶段最小二乘法（3SLS）估计和测算房价变动对人口城镇化影响的方向、大小和显著性，并进行不同等级（一线、二线、三线和四线）城市和“限购”前后的比较研究，研究结果可为完善差别化的房地产价格调控措施提供决策依据，并服务于我国新型城镇化建设。

房价问题受到社会各界广泛关注，抑制房价过快上涨成为促进我国城镇化质量提升的重要途径，然而房价变动影响人口城镇化进程的路径尚不清晰，本研究从宏观、中观和微观三个层面研究了房价（或住房）对人口城镇化和市民化的影响。宏观层面，构建了一个“房价变动-地方政府/企业/家庭行为选择-人口城镇化”的理论分析框架，分析了不同类型房价对人口城镇化的作用路径，并以28个省级行政区的面板数据进行了实证研究，结果显示：住宅价格提高对城镇化水平的提高起抑制作用，且后一阶段（2005年以后）影响更为显著；商业用房价格对城镇化发展起到促进作用，但显著性不高，自东向西呈梯度增大趋势；工业用房价格对城镇化的影响较为复杂，前后阶段出现了明显变化，主要是由于后一阶段工业用地市场化和产业梯度转移的结果。中观层面，以住房成本为切入点研究了农业转移人口市民化问题，将市民化成本的支付主体分为政府、企业和个人三类，研究结果表明：2005-2014 年南京市主动城镇化人群（农业转移人口）的市民化总成本持续走高，私人成本高于公共成本和企业成本；居住成本是私人成本的重要组成部分，与私人成本变化趋势相近；政府应提高支付保障性住房建设等公共成本的投入力度。微观层面，研究住房条件变化对被征地农民市民化的影响，基于苏州市、南通市及宿迁市540 户农户调查数据研究表明，征地后三个地区样本农户居住条件指标的隶属度都有不同程度的上升，分别从0.366、0.319 和0.372 上升到0.609、0.389 和0.601。人均居住面积、房屋结构、住房位置及房屋基础设施四项指标的隶属度均有所增长。基于南京336位被动城镇化（被征地农民）人群的调查数据研究表明：被征地农民意愿水平的影响因素经历了以“生产”因素为主到“生活”因素为主的变化历程，政府应关注被动城镇化人群的居住环境，提升居住适宜度。. 项目期间在Sustainability、The Professional Geographer、《中国人口﹒资源与环境》和《经济地理》等国内外核心期刊发表系列论文9篇（其中SSCI/SCI论文3篇），ISTP/CPCI检索1篇。