人口结构变迁视角下的中国房产需求变动与房价走势

Since the sharp surge of housing price from 2004, China has introduced a number of policies aiming to tame the skyrocketing housing price, however the result turned out to be disappointing. One important reason for the disappointing result is that we failed to figure out the prime drive and reason of housing price growth in the past, which leaded to misleading policy. We intend to investigate China’s housing market from the perspective of demographic structure transition. Demography is a fundamental drive of economic and social development including housing market. We first intend to explain China’s housing price fluctuation from 1998 with marriage population shock and age structure transition. Then based on China's population scale and structure projection data using a population growth and migration model, we plan to forecast the housing demand and price of China both on national and regional level, the forecasting job is with great practical value and also a big challenge. With the research achievement above, we will analyze the possible regulation policy and discuss which is better for the case of China, come up with some reasonable advices about housing market regulation policy design.

中国自2004年房价出现暴涨以来，政府不断出台各种调控政策试图抑制房价，但总体来看收效甚微，房价甚至陷入“越调越涨”的怪圈。究其原因，未充分彻底地搞清中国房价的上涨的动力和原因导致政策没有“对症下药”是调控失败的重要成因。本课题试图从人口结构动态变迁的视角分析中国的房产市场问题。人口的动态结构是一个社会经济发展的最根本驱动力之一，对房地产市场同样如此。本课题将首先在已有研究基础上，从婚姻人口冲击、人口年龄结构的变迁角度对中国1998年房地产市场化改革以来的房价波动做出解答。然后，在利用一个人口增长和迁移模型对未来中国人口规模和结构进行预测的基础上，本课题将对未来中国全国和分地区的房产需求和房价进行预测，预测工作十分具有实践价值，同时也富有挑战性。基于上述研究成果，课题将对中国房地产市场的调控政策做出分析和探讨，针对住房市场后续调控措施和制度安排提出针对性的建议。

中国自2004年房价出现暴涨以来，政府不断出台各种调控政策试图抑制房价，但总体来看收效甚微，究其原因，未搞清中国房价上涨的动力和原因，是导致政策没有“对症下药”是调控失败的重要成因。本课题主要从人口结构动态变迁的视角分析中国的房产市场问题，课题首先从婚龄人口高峰冲击角度对中国房地产市场化改革以来的房价波动做出解答，发现1980年代的婴儿潮形成的婚龄人口冲击是2004年以来的房价高涨的重要原因，其可解释2004年后房价增速提高的40%以上；课题还从高校扩招带来的城市人口冲击角度出发进行分析，1999年以来高校扩招带来的大学生人群在03年后集中毕业，脱离校园进入社会，也给城市造成了明显的住房需求冲击；课题建立了一个包含“城乡、性别、年龄”三维度的人口结构预测模型，预测了中国2010-2050年详细的人口结构，然后，结合利用微观数据估计得到的住房需求函数，预测了我国2000-2050年的住房需求量，发现2000-2004年住房需求处于略有下降趋势，2004以来住房需求不断高涨，而由升转降的住房需求拐点发生在2020年左右，应警惕这一重要的趋势性变化；课题还分析了我国的房地产供给和库存情况，发现2015年以来我国住房库存水平明显下降，与美国等国家和地区相比，我国住房库存压力总体仍处于较低水平，我国居民的住房条件与发达国家仍有很大差距，因此房产市场仍有很大发展空间；利用人口结构的模型分析，课题还把研究拓展到养老保险方面，发现如果按现行养老保险制度继续发展，随着人口老龄化的加速，养老金将出现很大的缺口，政策模拟显示提高退休和领取养老金年龄、降低养老保险替代率能起到显著的降低缺口的作用，而提高养老保险投资收益率、提高生育率等措施作用有限；课题的研究还拓展到人口结构和经济增长方面，分析发现，新增劳动年龄人口对经济增长有着很强的解释力，我国的新增劳动年龄人口占比在2007-2018年不断下滑，但2018-2034年里新增劳动年龄人口占比会停止下滑并保持稳定，因此，从这一角度看，我国的经济增长或在2018年后迎来L型增长的后半段，经济增速会趋于稳定。