基于实物期权的西南民族地区旅游地产投融资博弈研究

休闲旅游时代的到来，旅游地产成为研究的前沿和实务的新潮流，投融资效率和过度投资是其关键问题。本项目将主要用实物期权和博弈论的方法对西南民族地区旅游地产投融资机制进行研究。首先，拟用结构模型技术梳理国内外旅游地产投融资模式的基本结构，并据相关研究成果建立符合西南民族地区特征的投融资模式结构；其次，运用金融工程定价技术构建西南民族地区旅游地产实物期权模型，从而刻画开发商、政府、金融机构和资本市场投资者的收益函数；再次，运用博弈论的方法先对投资和融资进行分析，并用微观结构建立资本市场模型，综合形成投融资博弈模型；最后，根据模型结果，探讨西南民族地区旅游地产投融资的制度安排和投资过度的控制措施。理论上，本研究为西南民族地区旅游地产的开发、投资和融资提供系统的理论和方法，进一步丰富旅游地产和房地产金融的理论体系。实际上，可促进西南民族地区旅游地产的稳健发展、地方经济的增长。

房地产投融资是业界和学界关注的焦点，旅游地产又是房地产的前沿和薄弱环节。针对旅游地产的投融资问题，经过三年的探索得出结论有：(1)旅游地产主要模式有分时度假和产权式酒店两种,旅游地产消费呈短暂性和周期性特征，度假者不同目的地变换行为和年复一年周期特征导致需求波动性较大，国内旅游地产难以满足人口规模引致需求，需结合分时度假和产权式酒店的优劣势；(2)旅游地产的实物期权特征明显，期权定价有助于投资决策；(3)旅游地产的投融资是个复杂系统问题，期权博弈方法限于投资时机，难以有效刻画旅游地产的投融资，初步分析发现，旅游地产实质是商业地产，其流动性不足、交易效率和信用问题是投融资的主要障碍；(4)促进旅游地产投融资的方法是房地产信托提升流动性、政府引导、商业跟进。项目资助发表论文23篇，出版房地产专著和金融专著各一部，形成对旅游地产投融资的探索性研究，但研究体系不够完善，期权博弈陷入方法困境，进一步探索研究仍然有重要的理论价值和现实意义。