三元主体视角下的城市住宅用地增值过程与收益分配研究

本项研究以城市住宅用地增值过程为主线，分析土地管理者、土地生产者和土地消费者等三元主体在城市住宅用地增值过程中的行为和相互联系，探索增值机理和收益分配模式，为城市土地规划及土地法规的制定和实施提供理论依据。主要研究内容概括为：（1）城市住宅用地增值过程分析。根据时间序列将增值过程划分为规划、收购、开发、储备、出让、房产开发、房屋使用和再次流转等阶段。（2）三元主体在增值过程中的行为、决策分析以及三元主体之间的决策关联分析。（3）在土地管理者视角下，对城市住宅用地增值进行显性和隐性分析。拟提出城市住宅用地显性价值和隐性价值的定义和判断标准，分析隐性价值的主要影响因素以及隐性价值显性化的主要途径。（4）三元主体在城市住宅用地增值过程中可能获得的收益和损失分析。（5）拟提出三种增值收益分配模式，包括土地管理者主体增值收益分配模式、土地生产者主体增值收益分配模式和土地消费者增值收益分配模式。

随着房地产业高速发展，土地价值节节攀升，由此引发各主体共同参与土地增值收益的行为博弈。本项研究以城市住宅用地增值过程为主线，分析中央政府、地方政府、开发商、商业银行和购房者等多元主体在城市住宅用地增值过程中的行为和相互联系，探索增值机理和收益分配模式，为城市土地规划及相关法规的制定和实施提供理论依据。主要研究内容包括以下六个部分：.（1）住宅用地价值种类划分。根据住宅用地的特点和物品属性将其价值分为使用、人文、景观、环境、资源、区位、时间、市场和投资等9种价值类型，提出了城市住宅用地显性价值和隐性价值的概念，探讨了城市住宅用地隐性价值显性化的机理、过程和措施。.（2）住宅用地增值过程分析。将住宅用地增值过程划分为城市规划、土地收购、土地开发、土地储备、土地出让、房产开发、使用和再次流转等8个阶段和四个增值周期，通过对住宅用地不同增值周期的比较，找出最能反映出城市住宅用地价值变化的周期。.（3）增值过程中的主要影响因素分析。包括从城市规划到土地出让前、土地出让阶段、从土地出让到新房出售和新房出售以后的影响因素分析，影响因素与住宅用地价值正负相关性的分析以及影响同一种价值的不同因素之间的相关性分析。.（4）住宅用地增值模型建立与实证分析。选择了系统动力学模型、模糊综合评判模型、博弈论模型、计量经济学模型作为分析工具，建立了城市商品住宅用地增值系统动力学模型和住宅用地增值评判模型并进行实证分析。.（5）多元主体行为对土地增值的影响分析。选择房地产开发过程，从理论和经验研究两个方面分析了主体行为对土地增值的影响和行为主体对增值收益的影响。运用博弈理论分析主体行为博弈对土地增值的影响。运用计量经济学方法分析主体行为对土地增值的影响和行为主体对增值收益的影响。.（6）“主体共享”的土地增值收益分配模式构建。阐述政府间的纵向分配、土地使用者之间的横向分配，构建“主体共享”的城市土地增值收益分配模式。.本项目从土地所有者、土地管理者、土地使用者等多元主体视角阐述房地产开发过程中土地增值机理，进一步拓展了城市土地增值的研究领域，丰富和完善了城市土地增值的理论体系和研究框架；理顺了多元主体之间的利益关系，有效保护了多元主体的切身利益，为城市土地税收制度改革提供重要依据；构建了新的城市土地增值收益分配模式，为研究城市土地增值收益分配理论提供新的思路。