城市边缘区土地增值收益分配管理研究

中国快速城市化过程中,城市边缘区成为土地增值形式最为复杂多样、增值收益分配问题最为突出的区域，已成为各方关注的焦点。以"按贡献分配"为原则，针对城市边缘区这一特殊区域土地增值收益的形成机理进行深入剖析。对城市边缘区土地增值方式归类，从用途增值、投资增值和供求增值的本原出发，厘清土地资本积累机制，分析各类增值方式下增值额的主体贡献来源。借鉴动态优化方法，考虑区位、征地消息时点、实际转用时点、二级市场增值等因素，构建城市边缘区土地增值收益分配的贡献主体归属模型。通过典型城市的实地调研，采用相关地域多年土地交易数据，对各主体的贡献程度进行计量分析。根据计量结果提出潜在的城市边缘区土地增值收益分配方案，设计可行的管理工具体系。研究构建的理论模型对城市经济学和产权经济学的理论发展有重要意义；构建的相关管理工具体系将为疏解城乡二元矛盾、统筹城乡发展提供管理决策参考。

城市边缘区土地利用问题是影响城市化健康发展的关键性问题。边缘区土地增值收益的分配关系到多方利益，是土地利用若干难题中最突出，最复杂的关键点。. 研究亦在快速城市化和土地制度不断变迁的背景下展开，（1）对城市边缘区土地利用增值收益的分配进行了专项综述，明晰土地增值收益分配研究的潜在问题。（2）对土地增值收益领域的突出问题小产权房进行了研究，以实际问题入手探讨政策有效性和制度有效性，认为小产权房政策不能盲目放开，土地增值收益的分配改革需要稳步实施。（3）对限购政策引起的城市边缘空间成长路径改变进行了相关研究。（4）对控制城市空间成长的成长管理政策的有效性进行了专项研究。（5）对交通基础设施和其他公共设施对行为主体的效用改进和城市总体成长模式进行了研究。. 研究认为：（1）城市边缘区土地增值收益的分配应当注重市场规律和各类规制的有效性，逐步、分层、按贡献设定相关主体的增值收益分配比例。（2）伴随着城市化的深入，土地增值收益的关注点应当改变，从既往的城乡关系逐步改进到城城、城乡、乡乡并重。（3）在规制和用途管制的基础上，农村集体建设用地流转将刺激部分大中城市边缘区的成长，小城市和城镇边缘区发展有可能受到冲击。（4）改变增值收益比例，提高征地费用利弊并存，东部中小城市空心化将加剧，中西部城市发展模式将改变。（5）从土地利用类型上，增值收益分配机制的改变将阻滞重工业化城市的发展，新经济增长模式是未来城市的竞争基础。（6）物业税问题应成为调整各类土地——房地产市场的重中之重，建议尽早出台。. 研究为城市边缘区土地增值收益的分配制度改革提出了一些建议，进行了相关论证。但是，由于土地制度具体改革方案尚未出台，很多内容仅能进行探索性分析，对研究命题仍需长期、持续关注。