基于维修数据分析的住宅改造更新技术评价及质量管理系统研究——以北京高校既有住宅改造实践为例

The numerous amount of the existing apartment buildings in China are less than 20 years of age in average, the rapid growth of the housing stock resulted in the concurrent needs for building renovation. There for, the implementation of a quality management system to enhance the design and construction quality of the renovation projects are important. This research based on the renovation projects and the daily maintenance practice of the staffs’ apartment housing in a university in Beijing. Cross-platform devices including computers, tablets and smartphones are in use to collect building quality related information, which consist of field measurements, construction status, user evaluation, and warranty information etc. The extracted information forms a comprehensive building information database, which will continue to develop along with the ongoing renovation projects and daily maintenance practice. Such building information database will provide scientific references for future decision making, policy development and maintenance fund distribution.

中国城市集合住宅的存量巨大，平均房龄不足20年，目前正逐步进入房龄老化和维修更新的高峰期。如何进行建筑品质管理和维修更新、以及如何由此提升住宅设计和施工的水平是关系到国计民生的重大课题。本课题的依托北京某高校内的住宅社区的更新改造和日常维护的实践，建立利用计算机、平板电脑、智能手机等跨平台手段进行建筑品质信息的数据收集，对既有住宅的现状实测信息、改造施工信息、使用后评价保修信息等进行输入和整理，对住宅经年后的现状进行评估、对住宅维修更新的技术手段、材料、厂商等进行评价，并整理形成一个完整、持续的住宅健康档案和建筑全生命周期的品质管理平台，并可在此基础上进行数据挖掘，指导未来的建筑设计和施工、运维管理，为即将到来的城镇住宅的大规模维修更新、人居环境的质量提升提供决策参考，为未来的住宅维修资金的使用提供科学依据。

中国城市集合住宅的存量巨大，平均房龄不足20年，目前正逐步进入房龄老化和维修更新的高峰期。如何进行建筑品质管理和维修更新、以及如何由此提升住宅设计和施工的水平是关系到国计民生的重大课题。本课题的依托北京某高校内的住宅社区的更新改造和日常维护的实践，以及相关领域的其他项目实践，探索提升建筑品质的产业化技术手段；同时，利用软件平台收集整理数据，利用现有的维修数据资源进行数据分析挖掘，以指导未来的建筑设计和施工、运维管理，为人居环境的质量提升提供决策参考，为未来的住宅维修资金的使用提供科学依据。.主要研究成果有： .•根据高校现有公有住宅特点和高校未来校园建设目标，结合工程项目资源，在总结上一轮大学教师公寓维修改造经验的基础上，采用中外专家合作指导、校企合作的方式，完成了教师公寓样板间的改造，探索了分户式既有住宅改造的工业化方法和产品体系。.•建立了建设全过程的数据采集和数据分析、监督平台开发和在相关项目中的运行。.•完成了基于工程建设领域的高价值密度的知识分析系统的研究和开发，在图论数据库的基础上建立了一个完整的数据仓库和分析系统，可对建设领域等所有高价值数据进行多维度的数据挖掘。.•与高校物业管理中心合作，通过分析已积累的学生宿舍物业维修信息的大数据分析，并通过数据整理、分析和现场调研，挖掘出物业管理中人、财、物等方面的优化要点和方法，以降低维修投诉次数和提升物业管理的满意度，并可指导设计和产品的选用。.•通过相关项目研究，探讨了建筑防渗漏节点、精细化设计、高品质建造的等问题，从现存的建筑质量通病、问题集中点正向研究建筑工艺的解决方案，提升设计和施工的质量水平。.•通过国际交流与合作，发表国际论文和开展国际学术研讨，翻译出版本领域代表作《建筑再生学》，系统阐述了建筑改造更新的理论和方法，培养了多名硕士生和访问学者。.•参加中国建筑学会、住建部、雄安新区等组织的建筑师负责制、全过程工程咨询、工程质量保证体系的研究，以及建筑师职业责任保险、建筑质量缺陷保险IDI的研究，将极大地促进社会对建筑全生命周期品质的关注、质量数据的全过程留痕和建筑领域大数据分析，将为未来的拓展研究打下良好的基础。.本研究采用理论与实践结合、中外合作、大数据分析与现场调研等方法，系统研究了建筑全生命周期品质管理的理论、技术和方法，并在项目实践中得以应用和检验，具有广阔的应用前景。