城市大量低标准住宅宜居性评价及提升策略研究--以南京为例

A large number of residential is undergoing a physical and social decline of aging which were constructed in 70-90 years of last century. They have been unable to meet the needs of urban development and residents’ living. In order to avoid mass-demolishing and mass-construction that will bring social problems and waste of resources, we advocates for livable regeneration of low-standard residence. Such kind of “living again ” way would not only relieve the pressure of urban housing, but also consistent with the strategic objectives of sustainable development . This study will sort out and borrow the research achievements and methods from Maslow's Hierarchy of Needs, Doxiadis’ Human Settlement Theory and Sciences of Human Settlement. Taking "livable " target as main line, following the principle of operability, goal-oriented , objective authenticity and flexibility, we try to build a set of evaluation system for old residence evaluation including 4 levels and 85 indicators striving to mark the regeneration necessity of urban old residence with quantization and provide director basis for regeneration decision-making，regeneration planning and regeneration design. Then we use this evaluation system on a number of residence through empirical studies to examine the reasonableness of it. Finally, we will integrate the approach of architecture , urban design , sociology, environmental psychology to propose strategies for enhancing the livability of low-standard residence from Housing - Residential - Neighborhood – City and other aspects, so as to promote the city's old residence regeneration towards active and normal.

上世纪70-90年代建造的大量住宅正在经历物质性老化和社会性衰败，已无法满足城市发展和居民生活需要。为避免大拆大建带来的社会问题和资源浪费，提倡对这些低标准住宅进行宜居更新以实现再居住，既能缓解城市居民住房压力，又符合可持续发展的战略目标。本研究梳理和借鉴了需要层次理论、人类聚居学说和人居环境科学等研究成果和方法，以“宜居”目标为主线，遵循可操作性、目标导向性、客观真实性及灵活性等原则，尝试构建包括4个层次、85项指标的旧住宅评价体系，力求能定量化标示城市旧住宅更新的必要性，并为更新决策和更新规划设计提供直接的依据。继而运用此评价体系对若干低标准住宅进行宜居性评价，用实证研究检验评价体系的科学性并综合建筑学、城市设计、社会学、环境心理学方法从居室-住宅-邻里-城市等层面提出针对低标准住宅的层级化宜居性提升策略，以期推动城市旧住宅更新迈向主动和常态。

在中国，近200亿平方米住宅中有三分之一左右需要加以改造和改善，并且呈现出逐年上升的趋势。通过提升大量低标准住宅的宜居性满足今天的居住要求，既能够缓解城镇居民的住房压力，实现“再居住”；又可以促使住宅资源的循环利用，符合可持续发展的战略目，对建设“和谐社会”具有非常重要的现实意义。本研究首先对国内外宜居住宅和住区更新的理论进行了文献梳理与总结；完成了德国克劳依茨贝格区、荷兰Bijlmer 大型住区和瑞典霍尔马“百万计划”住区三个优秀住区更新项目的实证调研；收集了部分南京主城区70-90 年代低标准住宅的信息数据。本研究采用文献分析与专家意见法，结合国家居住区规划和建设规范与宜居城市、住宅性能评价、社区评价相关理论以及住区居民调研，以宜居为导向、主客观结合地构建了城市低标准住宅宜居性评价体系。该评价体包含两个指标层和一个评分层，每级指标具备相应的权重，内容涉及住宅建筑、居住环境、可持续性、社会人文4个一级指标，16个二级指标，评价项由75项客观评价因子和53项主观满意度组成。根据被评价住宅一级指标的分数，可以进一步得出改造必要性的分级以及在不同方面的宜居性欠缺程度；根据评价对象所得的总分，可以做出对该住宅整体改造必要性的评级。基于上述评价体系，样本模型分析和概念方案设计，本研究认为物质、社会和经济的全面更新，循序渐进且谨慎的更新和对话与合作参与的更新虽然无法达到很高的速度与时效，但是有利于住区与城市问题长期有效地得以解决，并尝试从住宅空间、社区功能、城市环境和公众参与四个方面加以阐释，提出以“开放”为核心的应变未来的城市住房更新策略，包括开放的空间(适变性和长效性)，开放的功能(多样化的住宅和功能适度混合) ，开放的街区(宜居的生活街道、整合的公建配套和共享的景观空间)以及开放的过程(全过程的公众参和持续的社区营造) ，在实现低标准住宅宜居更新的同时，强化住区与城市的功能互补关系。