基于地籍和道契的上海百年地价时空演变规律及其驱动因子研究（1843-1943）

The project aims to expland the field of Urban Geography,and to explore its new methodologies from the research of land prices. Integrated the methodologies of geography, economics, history and other disciplinaries, the project takes the area of Shanghai foreign Settlements from 1843 to 1943 as the research object and its scope, to reconstruct the spatial-temporal dynamic evolution of land price and to explore its driving factors. The main content of the project are as follows:(1) based on the source of land deeds and cadasters (maps and terriers) of different periods, the project employs GIS to build the database of land price whose fields are time, landowners, area, boundary, land value, land price, etc, and to reconstruct the spatial-temporal dynamic evolution of land price and analyses its basic characters and laws;(2) the projet uses the GIS and related spatial mathematical models to examine the law of periodic fluctuations of land price, spatial autocorrelation laws(diffuse, agglomeration), spatial differentiation laws(region and land types differences)of land price;(3)the projet examines how the influences resulted from the internal factors(location,land type and land use) and extrinsic factors(institution,economic development and social cultuel)of land parcels, and to reveal the driving mechanism of the land price spatial-temporal changes. As an important case study, the project helps to understand the characters of spatial-temporal evolution of urban land price of Chinese modern cities from the angle of land parcel for a period of 100 years, and hopes to provide the historical experiences and theoretical references for the government to make the land policy for the city sustainable development of Shanghai.

本项目旨在从地价角度入手，探索城市地理学的研究方法。本项目综合运用地理学、经济学和历史学等多学科理论与方法，以1843-1943年上海租界地区为范围，考察上海在城市化过程中“宗地”尺度的地价时空变化规律及其驱动因子。其内容包括：（1）以道契和地籍为核心，运用GIS创建“地价”时间（数量、性质等）与空间（位置、边界等）序列，复原地价时空演变的动态过程，并揭示其基本特征及规律；（2）运用GIS和空间模型的方法，探讨地价周期性波动规律、空间自相关（集聚、扩散）及空间分异（区域、用地类型的差异）规律；（3）分析城市化背景下基于宗地的内部因素（区位、土地类型和土地利用方式）和外部因素（制度、经济和社会）对地价时空变化的作用和影响。本课题对于深刻理解长时段宗地尺度的中国城市地价时空变化过程与规律具有重要学术价值。本课题还可为当下相关职能部门制定城市可持续发展策略及城市地价管理方案的设计提供理论依据。

本项目综合运用地理学、经济学和历史学等多学科理论与方法，以1843-1943年上海租界地区为范围，以系统的道契数据和地籍图册资料为核心数据，考察上海在城市化过程中“宗地”尺度的地价时空变化规律及其驱动因子。本课题的主要内容是：（1）创建了约10万条的地价时空数据库，并运用GIS绘制了以4年为时间断面（特殊年代除外）的连续多年的地价空间矢量图。（2）探讨了地价周期性波动规律，研究发现1843-1943年上海百年地价增长呈三起三落的周期性变化规律，地价上涨期为1861-1864，1900-1905，1927-1930，时间间隔约25-30年，地价跌落期一般紧随上涨期之后；（3）运用GIS和空间模型，复原了1843-1949年上海法租界、公共租界和华界的地价时空演变的动态过程，研究发现：①上海的地价呈现由外滩市中心向城市边缘区呈中心圆结构的空间特征，由中心向边缘逐步递减；②在地价的相互竞争中，逐步形成了法大马路、南京路、四川北路等多个高地价中心带，总体呈现由城市干道组成的扇形结构；③空间自相关强，具有集聚和扩散两个方面的空间特征，其中集聚性特征非常明显；④空间分异规律，地价区域差异与土地利用方式和区位密切相关，CBD商业区的地价，明显高于居住区和工业区，而工业区地价最低；（4）分析城市化背景下的地价时空变化驱动机制。研究发现，近代上海的地价变化同时受宗地的内部因素和外部因素的影响：内部因素中，地理区位、基础设施和土地利用类型是造成地价上涨的根本因素。外部因素中，租界的“国中国”地位，使上海在多事之秋免遭战争涂炭，而且还成为战争时期的避难所，大量的人口、资金集聚上海，成为地价上涨的重要驱动力。而特有的契约精神，高信度道契制度和近代中国最大的港口城市性质，对于吸引人口以及资金投入，促进地价上涨，具有重要的影响，本课题对于深刻理解长时段宗地尺度的中国城市地价时空变化过程与规律具有重要学术价值。本课题还可为当下相关职能部门制定城市可持续发展策略及城市地价管理方案的设计提供理论依据。