老龄化背景下发展住房反抵押市场基础性研究

发展住房反抵押市场对解决我国社会老龄化背景下老年人的经济保障问题具有重要理论和现实意义。本项目将采用规范和实证相结合的研究方法，在系统总结分析住房反抵押市场的国际经验和研究成果的基础上，研究我国发展住房反抵押市场在改善居民消费结构、优化资源在代际转移过程中的配置、提高整体社会福利方面的意义；在研究我国居民因文化传统、家庭观念等原因在选择是否参与住房反抵押时所表现出的行为特征的基础上，通过嵌入不同选择权和附加其他保障内容等方式，给出符合我国国情的住房反抵押贷款合约设计的基本内容；在对发展住房反抵押市场过程中的主要风险及其相关性进行量化分析的基础上，研究住房反抵押贷款的科学定价机制和风险管控方法。本项目的研究成果可以为解决老龄化背景下我国老年人经济保障问题提供具有理论支撑和可操作性的创新性选择，同时对国内外相关领域的理论研究也有重要的发展。

随着我国住房制度改革和房地产市场的发展，一部分老年人拥有了自己的住房，这就为有意愿的老年人以住房为抵押向金融机构领取住房反抵押贷款来满足自身养老需求提供了可能。住房反抵押为老年人提升经济保障水平提供了新的选择，对建立完善的养老保障体系具有重要意义。. 1、发展住房反抵押的基本理论研究。我们利用生命周期模型，分析了住房反抵押对居民福利的改善作用。发现：房屋价值低且现金资产少的居民并不能因住房反抵押而获得福利改善；选择恰当参与时机是发挥住房反抵押福利改善功能的关键；对房屋价值较高且现金资产较多的退休者而言，选择参与住房反抵押的最佳时机是65岁以后。. 2、对北京地区800 个家庭进行了问卷调查。调查结果表明，只有不到10%的老年人愿意接受住房反向抵押这种形式，另有20%的受访者持观察态度，其余70%以上的受访者表示还不能接受住房方式抵押这种方式。. 3、住房反抵押贷款定价模型研究。通过构建描述房屋价值波动的随机动态模型、随机动态无风险利率模型以及死亡率预测模型，基于精算公平假设，设计了住房反抵押贷款基本定价模型。在基本定价模型的基础上，根据购买者的实际需求，建立了嵌入多种选择权的扩展定价模型，包括：（1）可赎回选择权；（2）长期护理保险选择权。我们利用基本模型和扩展模型进行了不同情景下的模拟测算，所得结果基本合理，并和有关金融企业和监管部门进行了交流，得到了高度认可和采用。. 4、住房反抵押贷款的风险分析与管理。住房反抵押面临的主要风险是房价波动风险、利率风险和长寿风险。（1）利用Copula函数对房价波动和利率波动的相关性进行了拟合，发现二者之间并没有显著相关性；（2）建立了预测住房反抵押贷款损失的分析模型，并对可能的损失额进行了模拟，绘制了损失分布图，用VaR方法测算了不同置信度下可能的损失金额，分析了主要风险因素对总损失的影响程度及其排序。（3）在风险管理方面提出了分层管理策略：第一层是将风险在贷款人和借款人之间进行分摊，提出了带有上下界的“变额年金式”贷款支付模式，发现这种支付模式能够有效降低贷款人的风险。第二层是由贷款人将风险向资本市场进行转移，我们设计了住房反抵押贷款证券化的交易模式，给出了住房反抵押贷款合约支持债券的定价公式。