基于实物期权的我国公共租赁房PPP融资定价模型及政策研究

During the 12th Five-Year Plan，Affordable housing will focus on the development of public rental housing,in particular, big city will be a substantial increase in the proportion of public rental housing construction.But local governments facing a shortage of funds. In order to attract social funds to enter the field of public rental housing construction, this project will not only by reading literature, case analysis, Delphi method and ANP method to determine public rental housing PPP project financing risk factors and their effects on weight, but also through the measure of rent to pay, to the hedonic price theory and the housing to filter on the base of the theory of rent price formation mechanism, then the risk factor coefficient and coefficient of rent set of introducing real option investment and financing model, with the combination of cloud theory and game theory to construct the public rental housing real option pricing model of PPP project financing. The model construction for local government in the construction of public rental housing areas of investment pricing and financing decisions and provide theoretical basis and practical guide。

"十二五"时期的保障性住房将重点发展公共租赁住房，特别是人口净流入量大的大中城市将大幅度提高公共租赁住房建设的比重，但地方政府却因此背负沉重的资金压力。为了吸引社会资金进入公共租赁房建设领域，本课题不仅将通过文献阅读、案例分析、德尔菲法和ANP等方法确定公共租赁房PPP项目融资风险因素及其影响权重，还将通过测度租金可支付能力，以特征价格理论和住房过滤理论为基础研究租金价格形成机制，进而将风险因素系数和租金设定系数引入实物期权投融资模型，并结合云理论和博弈论构建公共租赁房PPP项目实物期权融资定价模型。该模型构建将为地方政府在公共租赁房建设领域进行投资定价和融资决策提供理论基础和实际应用指南。

一、研究背景.近年来，为解决我国城市居民的住房困难，各地政府陆续推出了公共租赁房供应计划。但从结果上看，各地供给缺口巨大，供不应求状况严重，市场效率低下。.政府作为城市土地的唯一供给者，是公共租赁房的供给主体。但公共租赁房的社会保障性质，造成巨大财政压力——第一，土地无偿供给使得日益依赖土地出让金的地方政府损失了巨额土地出让收益；第二，房屋的建安成本及后期维护运营支出成为地方财政巨大负担；第三，公共租赁房的租金上限使得投资回收期远超出一般住房工程。.引进私人部门参与供给，对于改善公共租赁房供给现状有积极意义。但我国现行的公共租赁房供给机制中，融资机制不健全、中间组织缺位、运营机制不完善等问题，导致私人部门实际参与度较低。因此，有必要调整公私合作模式，改进公共租赁房政策效用。.二、主要研究内容.通过社会调查，建立公共租赁房需求数据库，并对需求现状进行分析研究.识别公共租赁房需求群体的住房负担能力影响因素.从住房负担能力角度，评价公共租赁房的微观个体效用.结合公共物品经典定义与现状，动态界定公共租赁房的属性.利用博弈模型，分析公共租赁房PPP模式效率，引入中间组织进行改进.三、重要结果.发表3篇论文:《大城市夹心层群体租房可支付能力分析——基于“剩余收入法”》、《Factors Affecting Housing Rental Affordability of Newly-Graduates in Metropolises in China》、《大城市中、低收入高校毕业生租房影响因素指标体系研究》,出版专著《中国公租房问题研究—基于公共物品视角》，2篇待发表论文：《公共物品公私合作供给的困境与治理》、《公共租赁房的微观个体效用——住房支付能力角度》.四、科学意义.第一，以动态的方式考察公共物品在长期供给过程中属性的演化，将现阶段的公共租赁房界定为特殊议价机制下的小团体内部垄断供给品，并预期其最终将演进为真正的俱乐部产品。.第二，针对公共租赁房需求群体经济学特质，建立包含房价财富比、剩余收入比、自有化预期、保障房供给缺口等指标的住房负担能力测度体系，有望通过后期改进，成为住房负担能力测度的普适性模型。.第三，在贝叶斯博弈模型的基础上，论证了公共物品供给逆向选择可能性，结合国际经验，提出引入中间组织，并从组织架构和收益分配两方面建立了一套较为可行的中间组织激励机制。