住房市场消费、投资投机需求形成机理与影响因素分析

受诸多因素影响，我国大部分城市住房市场投资投机需求明显过热，严重地挤压了住房消费需求，影响了住房市场健康发展。为此，国务院近期连续出台了"国四条""国十一条"等住房政策，明确提出了"支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房"以及相关配套措施。然而，国内有关住房市场消费、投资投机需求形成机理与影响因素的理论研究几乎空白，在缺乏相关理论指导下，一些地方政府迫切而盲目地出台一些相关"政策细则"，结果适得其反。鉴于上述基本情况，本研究以家庭个体的住房消费、投资投机需求为研究对象，引入机会成本与交易成本因素，建立二阶段跨期效用最大化理论模型，探讨其形成机理与影响因素；在理论分析基础上，采集家庭个体的微观截面数据，建立实证计量模型，将理论与实际进行相互印证；最后，为使住房调控政策研究具有系统性与目的明确性，设计政策调控系统模型，为一些相关"政策细则"提供理论指导。

本项目研究以界定住房消费需求、住房投资需求的及其相关概念为着手点，对家庭个体住房选择行为过程中涉及的效用与预期理论问题进行了深入地探讨，提出了期望状态价值决策准则以及投资收益效用与投资成本效用定理。在此基础上，本项目研究将经济预期变量引入到住房消费需求与住房投资需求的数理分析模型中，应用静态比较分析方法确定了外生变量对内生变量的影响方式，为实证研究提供了理论依据。.在住房消费需求与住房投资需求理论分析的支撑下，住房消费需求方程、住房投资需求方程、以及住房占用模式选择方程的自变量可以较为轻易地确定出来。难点在于其中一些自变量数据的收集与计算方法，为此，本项目研究针对家庭个体住房选择过程中经济预期变量的问卷设计与调查方式进行了探索。在充分的自变量数据支持下，应用住房特征价格法、加权最小二乘法、以及概率单位模型，对住房消费需求方程、住房投资需求方程、以及住房使用权选择方程进行了估计。结果显示，理论分析结果在实证分析中得到了验证，并进一步地得到了自变量对因变量影响的弹性与系数。.最后，在分析住房需求政策调控系统以及住房消费需求、住房投资需求差异化特征的基础上，提出了相应的政策调控目标与政策工具，并对样本抽查所在的城市，即北京市、上海市、哈尔滨市、重庆市、西安市、温州市，进行了住房消费需求、住房投资需求的差异化调控政策应用研究，提出了一些政策与建议。